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Pourquoi rembourser un prêt immobilier peut être une bonne stratégie d’investissement

Rembourser le solde de votre prêt immobilier plus rapidement que nécessaire n’est pas une idée nouvelle. Mais vous pourriez être surpris de découvrir à quel point elle peut être puissante. Je vais vous expliquer. Mais d’abord, notez ce qui suit.

Ce n’est pas pour tout le monde

L’idée du remboursement accéléré de l’hypothèque ne peut fonctionner que pour les gens qui ont un flux de trésorerie positif et/ou des liquidités disponibles. Elle n’est pas destinée aux personnes qui ont du mal à payer leurs factures mensuelles

L’idée ne convient qu’aux gens qui recherchent un moyen très conservateur et sans risque d’investir certains flux de trésorerie ou fonds excédentaires. De toute évidence, si vous pensez pouvoir gagner 8 à 10 % par an avec d’autres stratégies d’investissement, vous ne serez pas très enthousiaste à l’idée de dépenser de l’argent liquide pour gagner 4 % (ou quel que soit le taux d’intérêt exact de votre prêt immobilier à la maison) en remboursant votre prêt immobilier par anticipation.

Enfin, l’idée est beaucoup plus puissante lorsque vous avez l’intention de continuer à pomper le montant mensuel du remboursement accéléré de l’hypothèque dans un compte de retraite après le remboursement de votre hypothèque.

Avec ces pensées à l’esprit, voici comment la stratégie de remboursement accéléré de l’hypothèque peut fonctionner sous la forme de quelques exemples de scénarios.

Scénario type

Pilar est en bonne santé financière. Elle dispose de liquidités et d’un flux de trésorerie mensuel positif. Elle s’attend à être dans la même situation dans un avenir prévisible. Elle a un solde de 400 000 euros sur un prêt immobilier de premier rang de 30 ans récemment refinancé et qui porte un taux d’intérêt de 4 %.

Le paiement mensuel de Pilar pour le principal et les intérêts n’est que de 1 910 euros, mais il lui reste une énorme période de 30 ans avant que l’hypothèque ne soit remboursée, si elle s’en tient au calendrier de paiement mensuel prescrit. Cela signifie qu’elle aura un âge avancé de 75 ans lorsque l’hypothèque sera finalement éteinte.

Être âgé de 75 ans avant que votre hypothèque soit remboursée ne semble probablement pas si génial pour la plupart des gens. Recueillir un rendement garanti et sans risque de 4 % (ou tout autre taux applicable) en remboursant votre prêt immobilier plus rapidement (évitant ainsi les intérêts qui seraient autrement facturés sur le capital que vous remboursez par anticipation) semble probablement être une idée d’investissement solide pour de nombreux propriétaires. Après tout, le marché boursier semble plutôt mousseux, et les investissements à revenu fixe paient toujours des taux d’intérêt pitoyables.

La question est de savoir si vous avez le droit d’investir dans des biens immobiliers.

Disons que Pilar adopte la stratégie de remboursement accéléré du prêt immobilier et commence immédiatement à payer 3 500 euros par mois au lieu du paiement mensuel prévu de 1 910 euros. Elle remboursera le solde de son prêt immobilier de 400 000 euros en 12 ans environ, à 57 ans, au lieu de le rembourser en 30 ans, à 75 ans. Elle obtiendra un taux de rendement garanti de 4 %, car c’est le taux d’intérêt qu’elle évite sur les paiements accélérés du capital. Pas mal.

rembourser prêt immobilier

La perte des déductions d’intérêts crédits

Une objection contre l’idée de remboursement accéléré du prêt immobilier est que vous perdrez des déductions fiscales parce que les charges d’intérêt diminueront plus rapidement que si vous vous en tenez aux paiements mensuels prévus. C’est peut-être vrai, mais alors quoi ? Considérez les points suivants :

  • La TCJA impose des limitations plus strictes sur les déductions des intérêts crédits résidentiels pour 2018 – 2025. Voir ici pour plus d’informations.
  • Les montants de la déduction standard fortement augmentés par la TCJA pour 2018 – 2025 signifient que beaucoup plus de gens ne réclameront pas de déductions détaillées. Même si vous détaillez, la déduction standard plus importante réduit l’avantage fiscal supplémentaire lié au détail.

Impact de l’inflation ou de la déflation future

Bien que la stratégie de remboursement accéléré de l’hypothèque donne des résultats garantis, elle n’est pas infaillible. Si nous connaissons une période d’inflation galopante, le remboursement d’un prêt immobilier à un taux d’intérêt relativement bas plus tôt que nécessaire pourrait ne plus avoir de sens. Dans cette situation, il peut être préférable d’arrêter le programme de remboursement accéléré, de laisser la durée de l’hypothèque s’allonger et de rembourser le solde restant avec de gonflés moins chers.

La stratégie de remboursement accéléré peut également être utilisée pour réduire les coûts.

En revanche, la stratégie de remboursement accéléré fonctionnera très bien en période de déflation, car le prêt immobilier est remboursé plus tôt, lorsque le sont moins chers, plutôt que plus tard, lorsque le sont plus chers.

Grand avantage à poursuivre le programme après le remboursement de votre hypothèque

La stratégie de remboursement accéléré de l’hypothèque peut clairement être bénéfique en soi, car les frais d’intérêt sont évités et la dette est éliminée de votre bilan personnel. Un autre avantage est que vous pouvez arrêter et redémarrer le programme quand vous le souhaitez (par exemple, en cas d’inflation ou de déflation). Cependant, le plus grand bénéfice de cette stratégie sera probablement récolté par les personnes qui ont les liquidités et l’autodiscipline nécessaires pour poursuivre le programme même après l’extinction de l’hypothèque. Il s’agit de prendre le montant mensuel qui était auparavant consacré à la stratégie de remboursement accéléré de l’hypothèque et de le fourrer dans un compte d’épargne-retraite (qu’il soit imposable ou fiscalement avantageux).

Dans notre scénario type, disons que Pilar poursuit le programme après le remboursement de son prêt immobilier en plaçant 3 500 euros par mois sur un compte d’épargne-retraite qui rapporte 4 % par an pendant encore huit ans. À 65 ans, elle aura accumulé environ 395 000 euros dans son compte. Cela semble être un bien meilleur plan que de s’en tenir au statu quo et de faire des paiements crédits jusqu’à l’âge de 75 ans.

Autres exemples de scénarios

Voici quelques illustrations supplémentaires de la façon dont la stratégie de remboursement accéléré de l’hypothèque peut fonctionner.

Remboursement accéléré

Disons maintenant que Pilar, 45 ans, paie 4 500 euros par mois dans le cadre du programme de remboursement accéléré du prêt immobilier au lieu de faire le paiement mensuel prévu de 1 910 euros. Elle remboursera le solde de son prêt immobilier de 400 000 euros en huit ans et dix mois, à l’âge de 54 ans, au lieu de le rembourser en 30 ans, à l’âge de 75 ans. Elle obtiendra un taux de rendement garanti de 4 %, car c’est le taux d’intérêt qu’elle évite sur les paiements accélérés du capital. Si Pilar poursuit le programme après le remboursement de l’hypothèque en plaçant 4 500 euros par mois dans un compte d’épargne-retraite qui rapporte 4 % pendant 11 autres années, elle accumulera environ 745 000 euros à 65 ans. Super. Encore une fois, cela semble être un bien meilleur plan que de s’en tenir au statu quo et de faire des paiements crédits jusqu’à l’âge de 75 ans.

Des remboursements moins élevés

Sommes maintenant un peu moins ambitieux et supposons que Pilar, 45 ans, paie 2 500 euros par mois dans le cadre du programme de remboursement accéléré du prêt immobilier au lieu de faire le paiement mensuel prévu de 1 910 euros. Cela ne nécessite qu’un paiement supplémentaire de 590 euros par mois. En payant 2 500 euros par mois, Pilar pourra rembourser le solde de son prêt immobilier de 400 000 euros en 19 ans et deux mois environ, à l’âge de 64 ans, au lieu de le rembourser en 30 ans, à l’âge de 75 ans. Elle obtiendra un taux de rendement garanti de 4 %, car c’est le taux d’intérêt qu’elle évite sur les paiements accélérés du capital.

Personne âgée

Enfin, supposons maintenant que Pilar a 55 ans au lieu de 45. Elle paie 4 000 euros par mois dans le cadre du programme de remboursement accéléré du prêt immobilier au lieu de faire le paiement mensuel prévu de 1 910 euros. Elle remboursera le solde de son prêt immobilier de 400 000 euros dans environ dix ans et deux mois, à l’âge de 66 ans, au lieu de le rembourser dans 30 ans, à l’âge de 85 ans. Elle obtiendra un taux de rendement garanti de 4 %, car c’est le taux d’intérêt qu’elle évite sur les paiements accélérés du capital. Cela semble être un bien meilleur plan que de s’en tenir au statu quo et de faire des paiements crédits jusqu’à 85 ans.

La ligne de fond

Vous comprenez l’idée. Grâce à un logiciel financier, vous ou votre conseiller financier pouvez élaborer vos propres scénarios de remboursement accéléré du prêt immobilier. Pensez-y.

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